买房（fáng）是人生一大（dà）事，签订房（fáng）屋买卖合同更不可放松警惕，因（yīn）为买（mǎi）卖（mài）双方在专业知识上信息不（bú）对称，有时买方并非出（chū）于本意或（huò）者不知道如（rú）何把握合同，以致最后在合同履行中处于（yú）被动地位。因此，在（zài）签订房屋买卖合同时需要（yào）多（duō）加注意，了解（jiě）合同内容，谨防合（hé）同陷阱。

签订空白（bái）条款需注意（yì）

1．看是否有商（shāng）品房预售许可证（zhèng）

取得商（shāng）品房预售（shòu）许可证必须（xū）符合下（xià）列条件：

（1）开发企业具有（yǒu）企业法人营业执照和（hé）房（fáng）地产开发企业资质证书；

（2）取得（dé）土地使用（yòng）权证书和使用土地（dì）批（pī）准文（wén）件；

（3）持有（yǒu）建设工程规划许可证（zhèng）和（hé）建设工程开工许可证（zhèng）；

（4）已通（tōng）过竣工验收（shōu）；

（5）供水、供电、供热、燃气（qì）、通信（xìn）等配套基础设（shè）施（shī）具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交（jiāo）付使用条件或（huò）已确定进度和交付日期；

（6）物业管理方案已落实。

买现房（fáng）的好处在于可（kě）以比较清楚地了解房（fáng）屋的现状，可以尽（jìn）快（kuài）取得房地产权利证书等。购房（fáng）人可到房（fáng）地（dì）产管理（lǐ）部门核（hé）实该（gāi）商品房预售许可证真（zhēn）假即可，无商（shāng）品房预售（shòu）许可证对外销售（shòu）房屋的（de），购买时都有（yǒu）隐患，存有不安全因（yīn）素。

2．看（kàn）合同中的土地性（xìng）质

现在很多房地产开（kāi）发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用（yòng）地或者商住两用地，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。

在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及（jí）土（tǔ）地使（shǐ）用年限是否为70年。目（mù）前法律只是规定（dìng）住宅到期可自动续期，其（qí）他非住宅性质土地一般需缴费续期（qī）。

3．看清楚房屋用途

现在（zài）有些（xiē）对外销售的房屋虽然和住宅（zhái）一样，但用途（tú）为公寓。

关于公寓（yù）的界定（dìng），目前不是很明确。明确（què）的是，国家强（qiáng）制（zhì）标准中对日照的要求（qiú）没有提及公寓一词，只有对（duì）住宅的（de）解释。公寓光照时间不需要满足（zú）大寒日有效日照内满（mǎn）窗日照时间不少于两（liǎng）小时。另外公寓能否作为学区房（fáng），目前教育部门也没（méi）有明确（què）的答复， 因（yīn）此为了（le）孩子入学购房的（de）要（yào）特别慎重。

4．物业也不能忽视

在签订商品房合同时会与（yǔ）前期（qī）物（wù）业公司签订物（wù）业服务合同，由于开发商（shāng）与前（qián）期物业公司关系一般比较（jiào）紧密，物业公司的声誉，以及物（wù）业合同中的很多约定，也要仔细阅读。

虽（suī）然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前（qián）的（de）现实是很多小区因为居（jū）住率不（bú）足或者业主不愿多操（cāo）心，业委（wěi）会的成立遥遥无期（qī），导致业主和（hé）物业之间纠纷较多。

5．车库和地下室或者阁（gé）楼的约（yuē）定

合同签订时，开发商承诺给业主赠送车库或者（zhě）储藏室、阁楼的，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东（dōng）西往往因为缺乏证据最后不了（le）了之。

是否（fǒu）有车库，一定要（yào）看规划，而不是听开发商口头承诺。另外人防车位也需特别注意。

6．面积的（de）约定

这是目前引发纠纷最多（duō）的条款（kuǎn），大家都认（rèn）为（wéi）签订（dìng）合同后，面积差距超过（guò）3%的，可以不用（yòng）付（fù）费，实际这是（shì）错误的（de）。

如果购房人和开发商有约定，先（xiān）遵照约定，无约（yuē）定再按（àn）照（zhào）规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定，约定以（yǐ）有资（zī）质的测绘部门出（chū）具的面积为主。

这一做法规避了3%的（de）法（fǎ）定条件。大家一定（dìng）要看清楚（chǔ）这点，可以在合同（tóng）签订时直接约定面积，明确约定超（chāo）过多少不再（zài）付费（fèi）。

7．贷款问题的（de）约定

开发（fā）商往往答应帮助购房人贷款，但（dàn）合（hé）同（tóng）却不约定无法贷款可以退房（fáng），而是约定因为购（gòu）房人（rén）信誉等问（wèn）题导致不能贷款的，购（gòu）房人需一次性付清房款。

可以（yǐ）先行查询个人信用或者在（zài）合（hé）同中（zhōng）明确约（yuē）定“因无（wú）法贷款（kuǎn）可以解除合同”。

8．逾期或者赔偿的（de）问题

开发商和（hé）购房人会（huì）在合同中，对双方办证或者缴（jiǎo）纳购房款等问题（tí）的期限进行约定，但如果细心（xīn）就会发现，双（shuāng）方（fāng）违约后（hòu），赔偿的金额是不对等的，合同签订时（shí）可要（yào）求对（duì）等待遇。

9．交（jiāo）房的（de）问题

交房（fáng）的条件，一定要在合同中明确。在哪个验收环节之后，才（cái）可（kě）认定完（wán）成交（jiāo）房。验收方式有（yǒu）单体（tǐ）验收（shōu）、综合验收（shōu）、竣（jun4）工验收备案（àn）、消防验收（shōu）等。

单（dān）体（tǐ）验收后，有可（kě）能小区还处（chù）于建设状态（tài），小区内的（de）道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此（cǐ）需（xū）约定（dìng）清楚。

10．小区（qū）公（gōng）共区域和公共部（bù）位的约定

开发商（shāng）往往会告诉购房者，小区内（nèi）的会所、健身场（chǎng）所（suǒ）等多么规范（fàn）、多么先进，绕开产权问题。

如（rú）果合同（tóng）未约定这些场所（suǒ）的产（chǎn）权，开发（fā）商有可能（néng）卖掉这些场所，买（mǎi）主（zhǔ）不一定能让业主免费或者优惠使（shǐ）用，如果合同（tóng）中约定了这些（xiē）场所的所有权归业主（zhǔ）所有，则（zé）开发商（shāng）不能出售这些场（chǎng）所。

11．对（duì）各类设施的约（yuē）定

燃（rán）气、宽带等，往往开发商都只选择（zé）一家，导致用户无法（fǎ）选择，如果在（zài）合同中约定（dìng），要求开发商允许（xǔ）几家经营商进入小（xiǎo）区，业主就有主动权（quán）了（le）。

12．双方协商解决（jué）的内容必须多研究

凡是前（qián）面提到纠纷的内容，后面写双（shuāng）方协（xié）商解决的，一般都是对（duì）开发商（shāng）不利的，一（yī）定要（yào）明确违约（yuē）责任，不能简单地标注协商解决。

合同（tóng）附件也要留意

商品房买卖（mài）合同除（chú）主合同外，还包含四个附件（jiàn），即房屋平面图、公共部（bù）位（wèi）与公用房屋分摊（tān）建筑面积构成说（shuō）明、装修设（shè）备标准和合同补充协议（yì）。

（1）房屋平面图应标明（míng）每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳（yáng）台的大小（xiǎo）、空调机位等具体（tǐ）的设备（bèi）位置。

如果上述（shù）内（nèi）容不（bú）明确，则房（fáng）屋平面（miàn）图起（qǐ）不到准（zhǔn）确（què）指示的作用（yòng），对开发商来说（shuō）也没有明确的约束。

（2）无论是房屋（wū）平面图，还是公共部位与公用（yòng）房屋分摊建筑面（miàn）积构成说明（míng）和（hé）装修设备标准（zhǔn），都应使用准确的数字和（hé）具体的描述来表示其内容，而（ér）不应使用概念化的词（cí）语。

像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在（zài）附件中出（chū）现（xiàn），而应明确“高级”具体标准是什么，“名（míng）牌”是什么（me）牌子，“精装修”达到什么装修效果（guǒ）。

（3）根据民事法律“意思自治”原则，商品（pǐn）房买受（shòu）人完全（quán）可以不受格式条款的限制（zhì），与开发商进行（háng）协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外（wài），签（qiān）定补充（chōng）协议，以明（míng）确一些模糊概念，修（xiū）正主合同中的不合（hé）理条款。

13．房屋交付（fù）后，买受（shòu）人发现房屋实际情况与（yǔ）销售广告（gào）不符（fú），可以要求开发商承担违约（yuē）责任（rèn）吗？

为了（le）保护购房者（zhě）的权益（yì），《最高（gāo）人（rén）民法院关于（yú）审理商品（pǐn）房买卖（mài）合同（tóng）纠纷案件适用法律若（ruò）干问题的解（jiě）释》第三条规定（dìng）：“商（shāng）品房（fáng）的销售广告（gào）和宣传资料（liào）为要（yào）约（yuē）邀（yāo）请（qǐng），但是出（chū）卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相（xiàng）关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的（de）订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当（dāng）视为（wéi）要约。该说明和允（yǔn）诺即使未（wèi）载入商（shāng）品房买卖合同，亦应当视（shì）为合（hé）同内容，当事人违反的，应当承担违约责（zé）任。”

由此可（kě）见，对于房地产广告中的有关房屋（wū）及其相关设施的说明及允诺，如果其（qí）对订立合同定价有重大影响（xiǎng），那么即使该说明（míng）和（hé）允诺未载入房（fáng）屋买卖合同，也属于合同内容。若（ruò）购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要（yào）求（qiú）开（kāi）发（fā）商承担违约责任。

14．哪些（xiē）房地产不能转让？

根据《城市房地产管（guǎn）理法》第（dì）三十八条规定，下列（liè）房地产，不（bú）得转让：

（1）以（yǐ）出让方式取得土地使用（yòng）权的，不符合本法第三十九条规定的（de）条件的；

（2）司法机（jī）关和行政机关依（yī）法裁定（dìng）、决定查封或者以（yǐ）其（qí）他形式（shì）限制房地产（chǎn）权利的；

（3）依（yī）法收回土地使用（yòng）权（quán）的（de）；

（4）共有房地产，未经（jīng）其他共有（yǒu）人（rén）书面同（tóng）意的（de）；

（5）权属有争议的（de）；

（6）未依法（fǎ）登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规（guī）规定（dìng）禁（jìn）止转让（ràng）的其他情形。

15．仅（jǐn）有（yǒu）房产（chǎn）证，没有（yǒu）办理不（bú）动产登记（jì），能取得房屋所有权吗？

不（bú）动产以登记的方式进（jìn）行公示，只有进行（háng）登记（jì）才发生物（wù）权的效力，买受人才（cái）能获得不动产的所有（yǒu）权，登记就是将新的（de）所有人的（de）名字登记（jì）在房（fáng）产部（bù）门的登记簿上，不动（dòng）产登记簿是物权归属（shǔ）和（hé）内容的根据。而房产证（zhèng）是（shì）房产部门（mén）发给（gěi）权利人（rén）的一种（zhǒng）享（xiǎng）有权利的凭证（zhèng），只起到证据的作用，当不（bú）动产（chǎn）登记簿记载的权利人和（hé）房产证记载的权（quán）利（lì）人不同时，以不动产登记簿为准（zhǔn）。即房产（chǎn）证的效力弱（ruò）于不动产登记（jì）簿的效力。一旦出现房屋产权纠（jiū）纷，不动产登记簿上所记（jì）载的（de）人则拥有房屋的所有权。因此，在购买房屋时，一定（dìng）要注意进行不动产（chǎn）登记或者不动产登记的变更。

16．买来的住房面积缩水怎么（me）办？

面积缩水（shuǐ）是买房族经常（cháng）遇到（dào）的问题，对于房屋“面积（jī）缩水”的问题，应以房地（dì）产管理部门所做（zuò）的测量（liàng）面（miàn）积为准。《最（zuì）高人（rén）民法（fǎ）院关于审理商（shāng）品房（fáng）买卖合（hé）同纠纷案件适用法（fǎ）律若干问题（tí）的（de）解（jiě）释》对面积（jī）缩水问题作出了明（míng）确的规定：第一，误差率在3%以内（nèi）的，当事人不能请求解除合同（tóng），但是对（duì）于（yú）缩水（shuǐ）部分的购房款，开发商应当返还。第二，误差率超过3%，买房人可以选择请（qǐng）求解除合同，或（huò）者不解除合（hé）同（tóng），但是要（yào）求开发商承担其（qí）他责任。

17．开发商逾期（qī）交（jiāo）房怎么办？

开发商（shāng）应该按照（zhào）约定（dìng）的（de）时间交付房屋，这是（shì）开发商的主要（yào）义务。如（rú）果开发商没有按（àn）期交房（fáng），买受人可以根据不（bú）同情况（kuàng），采取不（bú）同的方式来维（wéi）护自己的（de）合法（fǎ）权益（yì）。第一（yī），开发（fā）商不能（néng）按期（qī）交房，经（jīng）催告后在合（hé）理期限内仍没有履行的，买受人（rén）可以解除合同；第（dì）二，逾（yú）期交付，经催（cuī）告后在（zài）合（hé）理期限内仍没有履行的，买受人不解（jiě）除合同（tóng），可以（yǐ）请（qǐng）求开（kāi）发商承担违约（yuē）责任；第三，逾期交付，经催告后开（kāi）发商在合理（lǐ）期间内交付的，不能解（jiě）除（chú）合（hé）同，但是可以请求（qiú）开发商承担违（wéi）约责任（rèn）。需要注意的是（shì），买受人（rén）享有的（de）解（jiě）除权必须在法定期间内行使，不（bú）行使的，解（jiě）除权消灭。

18．房屋买卖合同签订后（hòu），因意外事故使房屋毁损、灭失的风险由谁承（chéng）担？

《最（zuì）高人民法院关于审理商品（pǐn）房买卖合同纠纷案（àn）件（jiàn）适用法律若干（gàn）问题的（de）解释》第十一条就此问题（tí）的不（bú）同情况分（fèn）别（bié）作了规（guī）定：“对房屋的转移占有，视为房屋的（de）交付使（shǐ）用，但当事（shì）人另有约定的除（chú）外。房屋毁损（sǔn）、灭失的风险，在交付（fù）使（shǐ）用前由出卖人承担，交（jiāo）付使用后由（yóu）买受人（rén）承担；买受人接到（dào）出（chū）卖人的书面交房通知（zhī），无正当理由拒（jù）绝接收（shōu）的，房屋毁损、灭失的风（fēng）险自书（shū）面交房通知确（què）定的交（jiāo）付使用之（zhī）日起由买受人（rén）承担，但（dàn）法（fǎ）律（lǜ）另有规定或者（zhě）当事（shì）人另有约定的（de）除外。”

由此可（kě）见，一般情况下，房（fáng）屋损坏的风（fēng）险，在房屋交付之前由出卖人承担（dān）；在房屋交付给（gěi）买受人之后，由买受人承担。此处所说的（de）交付（fù），是指（zhǐ）房屋的转移占（zhàn）有，就是把房（fáng）屋由出（chū）卖人手中，交（jiāo）到买受人手中，由（yóu）买受（shòu）人占有使用该房屋。

19．签订（dìng）商（shāng）品房预售（shòu）合同，应具备哪（nǎ）些条件？

根据（jù）《城市房地产管理法》第四（sì）十五条规定,商品房预售，应当符合（hé）下（xià）列条件（jiàn）：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工（gōng）程规（guī）划许可证；

（3）按提供预售的商品（pǐn）房计算（suàn），投入开发建设的资金达（dá）到工程建（jiàn）设总（zǒng）投资的（de）百（bǎi）分之（zhī）二十五以上（shàng），并已（yǐ）经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上（shàng）人民（mín）政府房（fáng）产管理部门办（bàn）理预（yù）售登记，取得商品（pǐn）房预（yù）售许可（kě）证明。

商品房预售（shòu）人（rén）应当按（àn）照国家有（yǒu）关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管（guǎn）理部（bù）门和土地管理部门（mén）登记备案。商品（pǐn）房预（yù）售所得款项，必须用（yòng）于有关的工程建设。

20．出卖人未取得商（shāng）品房预售许可（kě）证明，其与买受人签订的房屋预售合同（tóng）是否有效？

《最（zuì）高人民（mín）法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若（ruò）干（gàn）问题的（de）解释》第（dì）二条（tiáo）规定：“出（chū）卖人未取得商品（pǐn）房预售许可（kě）证明（míng），与买受人订立的（de）商（shāng）品房（fáng）预（yù）售合同，应当（dāng）认定无效，但是（shì）在起诉（sù）前取得商品（pǐn）房（fáng）预售许可证明的，可以认定有效。”

可见，要签（qiān）订商品房预售合同（tóng），开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同无效。当然，也有例外情况。如果在买受（shòu）人（rén）向法（fǎ）院起诉（sù）之（zhī）前，商品（pǐn）房预售（shòu）人取（qǔ）得了商品房预（yù）售许可证（zhèng）明，可认定预售合同（tóng）有效。

21．房屋买卖双方签订预售合同后，没有进（jìn）行登记备案，一（yī）方（fāng）当事人可以（yǐ）请求确认合同无效吗？

《最高人（rén）民法院（yuàn）关于审理商品房买卖合同（tóng）纠纷案件（jiàn）适用法（fǎ）律若干问题的解释》第六条规定：“当事人（rén）以商品（pǐn）房预售合同未按照法律、行政法规规定办理（lǐ）登（dēng）记备案（àn）手续为由，请求确认合同无（wú）效的（de），不予（yǔ）支持。当事人约定以（yǐ）办理登记备（bèi）案手续（xù）为商品房预售合同生效条件的，从其（qí）约（yuē）定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

由此可见，虽然法律（lǜ）要求签（qiān）订商品房（fáng）预售合同后，需进行登记备案，但（dàn）是如果双方签订预售合同后（hòu）没有办理登记备案手续，当事人（rén）要求确认合（hé）同无效（xiào）的，法院不予支持（chí），是（shì）否办理（lǐ）登记备案手续（xù）不是预售合同生效的条件。

22．房屋出现质量问（wèn）题，任何（hé）时候都可以要求（qiú）出卖人修复吗（ma）？

《商品房销售（shòu）管理办法》第三十（shí）三条规定：房地产（chǎn）开发企（qǐ）业（yè）应当对所售商品房承担质量保修责任。当事（shì）人应当在（zài）合同中（zhōng）就保修范围（wéi）、保修期限、保修责任等（děng）内容作（zuò）出（chū）约定。保修期从交付之日起计算。商（shāng）品住宅的（de）保修期限不得低于建设工程承包单（dān）位向建（jiàn）设单位出（chū）具的质量保修书约定保修期的存续期；存（cún）续（xù）期（qī）少于《商（shāng）品住宅实行质量保（bǎo）证（zhèng）书和住宅使用说明书制度的规定（dìng）》（以下（xià）简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低（dī）于《规定》中确定的（de）最低保修期限。非住宅商（shāng）品（pǐn）房的保（bǎo）修期限不（bú）得低（dī）于建设（shè）工程承（chéng）包单位向建（jiàn）设（shè）单位出（chū）具的质量（liàng）保（bǎo）修书约定保修期的存续（xù）期。在保修期限内发（fā）生（shēng）的（de）属于保修范围的质量问（wèn）题，房地（dì）产开发企业应当履行保修义务（wù），并对造成的损失承担赔偿责（zé）任。因（yīn）不（bú）可（kě）抗力或者使用不当造成（chéng）的损坏，房（fáng）地（dì）产开发企业（yè）不承担（dān）责（zé）任。

此（cǐ）外（wài），《建筑工程质量管（guǎn）理条例》第四十（shí）条规定，在正（zhèng）常使用（yòng）条件下，建设工（gōng）程（chéng）的最低（dī）保修期限为：（1）基础设（shè）施工程、房屋建（jiàn）筑的地基基础工程和主体结构工程，为（wéi）设计文件规（guī）定的（de）该工程的合理使用（yòng）年限；（2）屋（wū）面防水工程、有防水要求（qiú）的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为（wéi）5年；（3）供热（rè）与供冷（lěng）系统（tǒng），为2个采暖期、供冷期（qī）；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程（chéng），为（wéi）2年。其他项目的保修期限（xiàn）由发包方（fāng）与承包方约定。

由此可（kě）见，关于房屋的（de）保修期，是比较复杂的，当（dāng）事人为了维（wéi）护自己的权（quán）益，除了依照法律规定，还可以在合同中（zhōng）进行详细的约（yuē）定，制定（dìng）房屋的保（bǎo）修条款。所（suǒ）以，房屋出现质量（liàng）问题（tí），并（bìng）不是任（rèn）何时候（hòu）都可以（yǐ）要求出卖人维修的，出卖人的（de）保修期是有一定（dìng）的期限的。

23．房（fáng）屋（wū）买卖双方（fāng）签（qiān）订合同后（hòu），出（chū）卖人与第（dì）三人恶（è）意串（chuàn）通，又签订合（hé）同并（bìng）交付使用，买受人可以（yǐ）请求确认第二个合同无效吗（ma）？

《最高人（rén）民法院关于审（shěn）理（lǐ）商品（pǐn）房买卖合同纠纷案件适（shì）用法（fǎ）律（lǜ）若干问题（tí）的解释》第十条规定（dìng）：“买受人以出卖人与第（dì）三人恶（è）意串通，另行订立商品房（fáng）买卖（mài）合（hé）同并（bìng）将房屋交付使（shǐ）用，导致其无法取得房屋（wū）为由，请（qǐng）求确（què）认出卖人与第三（sān）人订立的（de）商品房买（mǎi）卖（mài）合同无效的（de），应予支持。”

因此，房屋买卖双方签订（dìng）合同后，出卖人又与（yǔ）他（tā）人签订合同，并将房屋（wū）交付使用（yòng），买受（shòu）人只要能够证明出卖人与第三（sān）人是恶意串通，其可请（qǐng）求法院（yuàn）确认出卖人与（yǔ）第三人签订的合同（tóng）无效。实际生活中，如（rú）果第三（sān）人明知买（mǎi）卖双方的合同，还与出（chū）卖人签约，其（qí）实就是恶意。

24．房屋交付使用后（hòu），房产（chǎn）证迟（chí）迟（chí）办（bàn）不下来，开发商是否承（chéng）担（dān）违约责（zé）任？

《最高人民法（fǎ）院（yuàn）关于审理商品房买卖合同（tóng）纠纷案件适用法律（lǜ）若（ruò）干（gàn）问题（tí）的（de）解（jiě）释》第十八条规（guī）定：“由于出（chū）卖人的原因，买受人在下列期（qī）限（xiàn）届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应（yīng）当承担违约责任：（一）商品房买卖（mài）合同约定的办理房屋所有权登（dēng）记的期限；（二）商品房买（mǎi）卖合同（tóng）的（de）标的（de）物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用（yòng）之（zhī）日起90日；（三）商（shāng）品房（fáng）买（mǎi）卖合（hé）同（tóng）的标的物（wù）为（wéi）已竣（jun4）工房屋的，自（zì）合同订立之日起90日。合同（tóng）没有（yǒu）约定违约金或者损失数额（é）难以确定（dìng）的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银（yín）行（háng）规定的金融机构计收逾期（qī）贷款利息的标准（zhǔn）计算。”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。

实际生活中，房产证迟迟办不下（xià）来，有部分（fèn）原因是因为开发商出（chū）售手续不能及时办（bàn）理齐全。由于开（kāi）发商的原因，导致购房者在一定的期（qī）间拿（ná）不到房产证的，购房者（zhě）可（kě）以要求开发商（shāng）承担违约责任。为了更好（hǎo）地维护（hù）自身权（quán）益（yì），购房者在签订（dìng）购房合同时（shí），最好约定办理房产证的期（qī）限，将时间约定明确，以防开（kāi）发商恶意拖延办证时间。

25．房屋买（mǎi）卖时，该房屋所占范（fàn）围的土（tǔ）地使用（yòng）权是否随之转移？

《城市（shì）房地（dì）产（chǎn）管理法》第三十（shí）二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的（de）土（tǔ）地使用权同时转让、抵押。”根据上述法条（tiáo）规（guī）定，房屋买卖时，该房屋所占范（fàn）围的土地使用权也随之转移（yí），这（zhè）就是（shì）所谓（wèi）的“地随房走”。房屋买卖双（shuāng）方签订购（gòu）房合同（tóng）后，买卖双（shuāng）方应到房屋所在地的县（xiàn）级以上地方（fāng）人民（mín）政（zhèng）府的房产管理部门办（bàn）理房屋产权转移登记手续，之后房（fáng）屋（wū）买卖双（shuāng）方（fāng）凭借变更后的房屋（wū）所有权证（zhèng）书和相关（guān）证件，到同（tóng）级（jí）人（rén）民（mín）政府的土地管（guǎn）理部门（mén）申请办（bàn）理土地使用权变更登记，土地管（guǎn）理部（bù）门核实后，由同级人民政府更换土（tǔ）地使用权证书。至此，土地使用权随着房（fáng）屋买卖发生变（biàn）更。

26．房屋买卖（mài）双方（fāng）已办完（wán）过户手续，双方还能（néng）解除合同（tóng）吗（ma）？

《合同法》第九十三条规定：“当事人协商（shāng）一（yī）致，可以解（jiě）除合同。当事人（rén）可以（yǐ）约（yuē）定（dìng）一方解除合同（tóng）的（de）条件。解除合同的（de）条（tiáo）件成就时，解除权人（rén）有（yǒu）权（quán）解除合同（tóng）。”

由此可见（jiàn），只要当事（shì）人双方协（xié）商一致，或者合同（tóng）约定（dìng）的解除合（hé）同的条（tiáo）件成就，是可（kě）以解除合同（tóng）的，即使房屋已经过户。

27．房屋（wū）买（mǎi）卖合同（tóng）签订后（hòu），一方以未办理房屋（wū）产（chǎn）权变（biàn）更登记为由主张合同无效（xiào），能否成立？

《物权法》第（dì）十五条规定：“当事人之间订立有关设（shè）立、变（biàn）更、转让和（hé）消灭不动产物权的合（hé）同（tóng），除法律（lǜ）另有规定或者合同另有约定外，自（zì）合（hé）同成立（lì）时生（shēng）效；未（wèi）办理物（wù）权登记的，不影响合（hé）同效力。”

由此（cǐ）可见（jiàn），对房屋买（mǎi）卖（mài）双方当事人来说，双方只要签订了合同（tóng），是否到登记机关办理登记，不影响合同（tóng）效力（lì）。除非当事人（rén）在合同中约定合（hé）同生效的时间或其他（tā）条款，否则，自合同（tóng）成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，主张合同（tóng）无效。

28．房（fáng）屋买卖中，买受人（rén）迟延交付购房款，出卖（mài）人可否要求解（jiě）除合同？

《最高人民法院关于审理（lǐ）商（shāng）品（pǐn）房（fáng）买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法（fǎ）》第九十四条的（de）规定，出卖人（rén）迟延交（jiāo）付房屋（wū）或者买（mǎi）受人（rén）迟延支付购房款，经（jīng）催告后在三（sān）个月的（de）合理期限（xiàn）内仍未履行（háng），当事人一（yī）方请求解除合同的，应予支（zhī）持，但当事人另有约定（dìng）的除外。法（fǎ）律没有（yǒu）规（guī）定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理（lǐ）期限（xiàn）为（wéi）三个月。对方当（dāng）事（shì）人没有催（cuī）告的，解（jiě）除权应当在解除权（quán）发生之日起一年内行使；逾（yú）期不（bú）行使（shǐ）的，解（jiě）除（chú）权消灭。”

由此可见，房屋的买受人迟延交付（fù）房款的，出卖人可先予（yǔ）催告，要求其履行合同，支付（fù）购（gòu）房款，如果买受（shòu）人在催告后3个月的合理（lǐ）期限内仍（réng）不支付，出卖人（rén）可（kě）以请求解（jiě）除合（hé）同。此（cǐ）外，解（jiě）除权有一（yī）定（dìng）的（de）行使期（qī）限。

29．租赁（lìn）房屋被（bèi）卖，租房人有权继续居住（zhù）吗？

《合同法》第二百二（èr）十九条规定：“租（zū）赁（lìn）物在租（zū）赁期间发生所有权变（biàn）动的，不影响租赁合（hé）同的效力。”《最高人民法院关（guān）于（yú）贯彻执行（háng）〈中华人民共（gòng）和国民法通则〉若（ruò）干问题的意（yì）见（试（shì）行）》第一百一十九条规（guī）定（dìng）：“私有房屋在租赁（lìn）期内（nèi），因（yīn）买卖、赠与（yǔ）或者继承发生房屋产权转（zhuǎn）移的，原租赁合同对承（chéng）租人和新房主（zhǔ）继续有（yǒu）效（xiào）。”由此可见，租赁房屋被卖，租房（fáng）人有权（quán）继续居住。

案例君补充：《民（mín）法典》第（dì）七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期（qī）限内发生所有（yǒu）权变动（dòng）的，不影响租赁合同的效力。

30．什（shí）么是房屋承租（zū）人的优先购买权？

房（fáng）屋承租人的优先购买权是（shì）指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通（tōng）知承（chéng）租（zū）人，承租（zū）人享有以同等条件（jiàn）优先（xiān）购买的权利（lì）。《合同法》第二（èr）百（bǎi）三十条规定，出租人出卖租赁（lìn）房屋时，应当（dāng）在出卖之前的合理期（qī）限内通知（zhī）承租人，承租人享有（yǒu）以同等条（tiáo）件优（yōu）先购买（mǎi）的权利（lì）。《最高人（rén）民法院关于（yú）审理城（chéng）镇房屋租赁（lìn）合同纠纷案（àn）件（jiàn）具体应用法律（lǜ）若干问题的解释》第二十一条（tiáo）规定：“出租人（rén）出卖租赁房屋未在合理（lǐ）期限内通知承租人或者存在其（qí）他侵害承租人（rén）优（yōu）先购买（mǎi）权（quán）情形，承租人请求出租人承担赔偿责任（rèn）的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋（wū）买卖合同无效的，人民法院不（bú）予支（zhī）持”。据此，出租（zū）人侵害承租人优先购买权的，出租（zū）人与第三人（rén）签订的房（fáng）屋买卖合（hé）同不因（yīn）此无效，承租人只能请（qǐng）求（qiú）出租人承担赔偿责任。

房屋承租人优（yōu）先（xiān）购买必须符合以（yǐ）下条件：

(1)仅限于房屋租赁场合;

(2)出租（zū）人（rén）出卖出租房屋,应当在（zài）出（chū）卖之前的合（hé）理期限内通知承租人。

(3)出租人侵害（hài）承租人优先权的,承租人可主张赔（péi）偿损失;

(4)在转租的（de）场合,次承租人与承租人（rén）都有优（yōu）先（xiān）购买权,二（èr）者发生冲突的,前者优先于后者（zhě）.

案例（lì）君补充（chōng）：《民法典（diǎn）》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖（mài）之前的合理期（qī）限（xiàn）内通知承租人，承租人享有以同等条（tiáo）件优先购（gòu）买的权利；但是房屋（wū）按份共有（yǒu）人行（háng）使优先购（gòu）买（mǎi）权或者出租人将（jiāng）房屋出卖（mài）给近亲属的除外。